El edil Aníbal Méndez realizó una serie de puntualizaciones con respecto a la demora en la ejecución del plan de vivienda sindical en  Soriano. Como se recordará @gesor   informó sobre una reunión mantenida entre representantes de cooperativas de viviendas sindicales con el Intendente  Guillermo Besozzi, donde se evaluó  la situación en que se encuentra este proyecto en el que  6 grupos de cooperativistas esperan para construir  sus viviendas.

El edil Aníbal Méndez (MPP-FA) realizó algunas puntualizaciones con respecto a los motivos por los cuales el proyecto se encuentra trancado, explicando que  “La ANV no es responsable de otra cosa que de controlar el cumplimiento de la normativa vigente”.

A continuación transcribimos las puntualizaciones  realizadas por Méndez:

Mercedes, 29 de mayo de 2013.

Días atrás, en pagina de AGESOR y bajo el titulo “mientras 270 familias esperan” se informaba sobre supuestas trabas burocráticas desde la ANV y “trancados” en su proyecto por exigencias desde la mencionada institución.

Me es necesario realizar los siguientes comentarios a los efectos de rebatir algunos conceptos del contenido de la nota, que entiendo están equivocados.

Comienzo desde el marco normativo para darle marco general al tema. Las Cooperativas de Vivienda son financiadas por el MVOTMA  acordes a sus reglamentos que se detallan a continuación. La solicitud de financiación se realiza en la Agencia Nacional de Vivienda, como organismo ejecutor de las políticas de Vivienda aprobadas por el MVOTMA.

I)    Normativa General aplicable a estas Cooperativas:

 Se transcriben algunos de los artículos más significativos para la situación de estas cooperativas

1.    Ley Nº 18.407 del 23/10/2008 de Cooperativismo Artículo 134. (Licitaciones y programa habitacional).- Las cooperativas de vivienda podrán participar en todas las licitaciones y llamados a presentación de propuestas que realice el sistema público de vivienda, conjuntamente con los institutos de asistencia técnica a que refiere la Sección VI de este capítulo, siendo requisito que la cooperativa y su instituto técnico figuren inscriptos en el registro del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente.

Para ser adjudicatarios de un programa habitacional financiado por el Fondo Nacional de Vivienda y Urbanización, así como para obtener alguno de los préstamos de vivienda de los previstos en la Ley Nº 13.728, de 17 de diciembre 1968, o en otras disposiciones legales, la cooperativa deberá cumplir con los siguientes extremos:

a-    Todos los socios deben cumplir con los topes de ingreso, situación familiar y otros requisitos que determine el organismo financiador o quien llame a licitación.

b-    La propuesta u oferta debe sujetarse estrictamente y en todos los términos a las condiciones del llamado.

c-    La propuesta técnico-arquitectónica, el plan de obras y el plan de financiación serán ratificados, además por el instituto de asistencia técnica que se hace corresponsable de la misma.

 Artículo 156. (Definición).- Son institutos de asistencia técnica aquellos destinados a proporcionar al costo servicios jurídicos, de educación cooperativa, financieros, económicos y sociales a las cooperativas y otras entidades sin fines de lucro, pudiendo incluir también los servicios técnicos de proyecto y dirección de obras.

 Reglamento de Préstamos, Subsidio y Producto del MVOTMA – DINAVI, aprobado por RM Nº 539/2008:

Artículo 4 – únicamente las viviendas asimilables a las categorías de vivienda mínima y vivienda económica establecidas en al ley N° 13.728 del 17 de diciembre de 1968, las viviendas definidas como económicas por los gobiernos departamentales, y en cualquier caso ubicadas exclusivamente en áreas establecidas como urbanas y suburbanas, podrán ser objeto de préstamo y subsidio de acuerdo a los reglamentos vigentes.

  Reglamento de Préstamos a Cooperativas aprobado por RM 555/2011

Artículo 11 – cada cooperativa aspirante a un préstamo del Fondo Nacional de Vivienda y Urbanización deberá elaborar con es asesoramiento de su Asistencia Técnica (IAT), inscriptos en el MVOTMA, un “proyecto cooperativo”. El proyecto cooperativo se define como una propuesta integral autogestionaria sustentable en las dimensiones jurídicas, socio económico y urbano, dentro del marco legal y las reglamentaciones vigentes para el sistema cooperativo en todos sus regímenes (cooperativas de usuarios y cooperativas de propietarios). Este proyecto cooperativo será particularmente evaluado en aquellos aspectos innovadores que hagan a los procedimientos de autogestión garantizando una administración mas eficaz y eficiente de los recursos y por lo tanto hacen a la sustentabilidad de la propuesta.

Trámite de Factibilidad de Terrenos aprobado por RM 634/2009

I – Objetivos del Informe de Factibilidad de Terreno:

El Informe de Factibilidad de Terreno tiene como objetivo evaluar las características de los terrenos propuestos por las Cooperativas de Vivienda, en relación con las condiciones exigidas por el MVOTMA respecto  de los terrenos aptos para la construcción de viviendas, en forma previa a que la Cooperativa adquiera ningún compromiso legal o económico sobre los mismos.

El Informe de Factibilidad de Terreno no se expidiera respecto de las condiciones jurídicas del predio para la operación de compra – venta y escritura hipotecaria, las que serán controladas por el IAT asesor de la Cooperativa, y analizadas por los servicios de ANV en la etapa Anteproyecto.

Las Cooperativas podrán presentar tantas solicitudes de Factibilidad de Terreno como estimen oportuno, a efectos de elegir el terreno mas adecuado.

La obtención del Informe de Factibilidad de Terrenos Aprobada será requisito obligatorio para el ingreso y aprobación de la etapa de Anteproyecto, en las condiciones que se establecerán en el presente Instructivo.

      IV – Criterios para el estudio de la Factibilidad del Terreno.

1.     Viabilidad del predio para su utilización en programas de vivienda de interés social, en atención a su ubicación en la trama urbana, características físicas del predio, adecuada dotación en infraestructura y en servicios conexos a la vivencia, y condiciones ambientales compatibles con el uso residencial.

4      - Dado que el terreno que presentan estas cooperativas es de Urbanización Diferida y requiere su fraccionamiento, es de aplicación la Ley de Ordenamiento Territorial Nº 18.308 de 22 de mayo de 2008 y la normativa departamental correspondiente:

Art. 32, 38,42 y 43 de la Ley N° 18.308:

Articulo 32. (Suelo Categoría Urbana) – El suelo categoría urbana comprenderá las áreas de territorio de los centros poblados, fraccionadas, con las infraestructuras y servicios en forma regular y total, así como aquellas áreas fraccionadas parcialmente urbanizadas en las que los instrumentos de ordenamiento territorial pretenden mantener o consolidar el proceso de urbanización.

En el suelo categoría urbana los instrumentos podrán establecer las sub categorías de:

a)    Suelo categoría urbana consolidado, cuando se trate de áreas urbanizadas dotadas al menos de redes de agua potable, drenaje de aguas pluviales, red vial pavimentada, evacuación de aguas servidas, energía eléctrica y alumbrado publico; todo ellos en calidad y proporción adecuada a las necesidades de los usos a que deban destinarse las parcelas.

Art.38 (parte)

      En todos los casos los instrumentos de ordenamiento territorial exigirán que las nuevas urbanizaciones y fraccionamientos antes de su autorización definitiva ejecuten a   su costo, la red vial y la conexión a la red vial general para la continuidad de la trama existente, además de las infraestructuras indicadas en el literal a) del articulo 32 de la presente ley.

Articulo 42. (Obligaciones de la propiedad inmueble en suelo urbano no consolidado y suelo potencialmente transformable). Los propietarios de inmuebles en suelo urbano no consolidado, así como el suelo con el atributo de potencialmente transformable, una vez incluido en un Programa de Actuación Integrada, tendrán las siguientes obligaciones:

a)    De ejecutarse a su costo las obras de urbanización del ámbito.

b)    De ceder a la Intendencia Municipal o a la entidad pública que ésta determine, de forma gratuita, los terrenos del ámbito que los instrumentos de ordenamiento territorial provean con destino a uso y dominio publico.

c)    De ceder a la Intendencia Municipal los terrenos urbanizados edificables o inmuebles en los que se concrete el derecho a la participación de ésta en la distribución de los mayores beneficios.

Artículo 43. (Régimen de los fraccionamientos en suelo urbano u suelo potencialmente transformables). No podrán autorizarse fraccionamientos en suelo urbano o en suelo con el atributo de potencialmente transformable sin que se hayan cumplido con las condiciones determinadas por el articulo 38 de la presente ley.

Toda la normativa es pública y tanto la ANV como la DINAVI asesoran habitualmente a Cooperativas e Institutos de Asistencia Técnica.

La normativa debe ser manejada con fluidez por los Institutos de Asistencia Técnica, a los efectos de otorgar un correcto asesoramiento a las Cooperativas. Adicionalmente, tanto el Ministerio como la ANV, notifican sus informes al IAT y a los representantes legales de las Cooperativas.

Cronología de la Tramitación

1.    Las Cooperativas tramitaron su certificado de Regularidad e Inscripción en agosto de 2011, presentando contrato de Asistencia Técnica con el IAT CET-PVS. Cada una de ellas tiene abierto un expediente en el Ministerio que es potestad de las cooperativas revisar y solicitar copia de las actuaciones que allí figuran.

2.    El 28/8/2012, la ANV emitió el Certificado de Viabilidad de Terreno en forma condicionada, debido a la falta de calles, saneamiento y agua de los terrenos y a la falta de aprobación de la propuesta urbana de acuerdo a lo establecido por la Ley Nº 18.308, solicitando la opinión de la Dirección Nacional de Ordenamiento Territorial del MVOTMA. Dicho certificado fue puesto en conocimiento de las Cooperativas y del IAT.

3.    El trámite de la aprobación de parte de DINOT de la propuesta de urbanización presentada por el IAT CET-PVS para las 6 cooperativas, se tramitó en el expediente 15101/2012 iniciado en diciembre de 2012.

4.    Inicialmente la DINOT consideró inconveniente la propuesta a la luz de la Ley de Ordenamiento Territorial [1]pero posteriormente,  en el entendido que, dado que las cooperativas ya habían señado el terreno sería altamente perjudicial para ellas rechazar el terreno, se realizó una revisión de la propuesta con técnicos de DINAVI y DINOT en forma conjunta. Allí se realizaron varias observaciones que el IAT levantó a fines  del mes de marzo de  2013, y se aprobó la propuesta, estableciéndose que dicha aprobación estaba sujeta a la efectiva construcción de la infraestructura de servicios. Con fecha 10 de abril, se notificaron las seis cooperativas y el IAT CET-PVS de dicho informe, pudiéndose levantar una de las observaciones que realizara la ANV en su informe de Viabilidad de Terreno.

5.    Con fecha 12 de abril de 2013, las Cooperativas solicitan al MVOTMA que se les permita ingresar, con carácter de excepción, el trámite de anteproyecto para participar del Primer Llamado a Financiación de Cooperativas del año 2013, dado que no cumplían con todos los requisitos exigidos en la reglamentación correspondiente. Dicha excepción le fue otorgada para la presentación del anteproyecto, debiendo cumplir con todas las exigencias a la fecha de aprobación del anteproyecto por parte de la ANV, fecha que corresponde al 12 de junio del presente año.

  La observación de la ANV, la DINOT y la DINAVI  respecto de la construcción de las calles fue levantada por la Cooperativa mediante nota de compromiso de realización de esa obra de parte de la Intendencia de Soriano, entregada en la ANV.

  Respecto a la observación de la realización del saneamiento y el agua, con fecha 12 de abril OSE compromete a realizar en un plazo de 60 días a partir de esa fecha, un proyecto de saneamiento y el monto de dicha obra que estaría dispuesto a absorber. Es decir que la viabilidad económica de la red de saneamiento recién se podrá establecer al 12 de junio. Nada dice el oficio de OSE de la red de agua, pero es de suponer que se mantienen las mismas condiciones.

   Por otra parte, dado que el Ministerio otorga a las Cooperativas un préstamo Hipotecario cuya garantía es el terreno y las futuras construcciones, cada cooperativa debe presentar en la instancia de Anteproyecto, un plano de Mensura de su terreno, con Número de Padrón otorgado por Catastro, pues de lo contrario sería legalmente imposible escriturar el préstamo. Este requisito fue recordado verbalmente al IAT el 12 de abril de 2013 por parte de la DINAVI.

   Como se desprende del artículo 38 de la Ley Nº 18.308, para fraccionar el predio, deberán construirse las infraestructuras correspondientes (calles, red de agua, de saneamiento, de electricidad y alumbrado público).

En síntesis:

·        Las cooperativas y el IAT tenían todos los elementos y conocimiento de los requisitos, tiempos, trámites y eventualmente inversiones, necesarias para que esos predios fueran aptos para la construcción de viviendas. (ver art. 134 de la Ley 18.407)

·        Los organismos públicos: MVOTMA, ANV, OSE, colaboraron en la medida de sus competencias e incluso excediendo sus posibilidades, hasta el límite que las leyes vigentes los habilitan. La ANV no es responsable de otra cosa que de controlar el cumplimiento de la normativa vigente.